----- Original Message -----
From: INTEGRITE Association
Sent: Thursday, August 12, 2010 3:18 PM
Subject: Référé d'heure à heure  

TRIBUNAL d' INSTANCE

11, boulevard Gambetta
F-87039 LIMOGES cedex

Lettre recommandée + AR

09 Août Deux010

En la cause de:

A l' encontre de:

Attendu que: pour l' habitation que nous occupons, nous sommes locataires des assignés, et requérons en vertu d' un bail d' habitation en date du 07 novembre 1996 [Annexe 1].

Attendu que: ce bail concerne un logement de " Type 3 Duplex " comprenant les locaux et équipements privatifs suivants: entrée, séjour-cuisine américaine, chambre et lingerie WC d' une part, mezzanine, chambre et salle de bains sur mezzanine, d' autre part.

Attendu que: illégalement, ce bail n' énumère pas les parties et équipements communs pourtant existants, mais a contrario y figurent des généralités standardisées et parfois carrément hors-sujet.

Attendu que: accessoirement, la non-application de règles disciplinaires et de maintien de la salubrité des lieux de passage communs au sein de la copropriété, ainsi que le choix et l' acceptation de plus en plus discutables, voire douteux, de certains locataires par le bailleur, s' avèrent non conformes à la pratique d' une occupation bourgeoise des logements.

Attendu que: la présente location a été consentie et acceptée en son temps moyennant un loyer annuel (hors charges et prestations récupérables) de FRF 34.952,40 (€ 5.328,46), payable à terme échu et par fractions mensuelles de FRF 2.912,70 (€ 444,03).

Attendu que: illégalement, ce bail ne précise pas la limite du loyer maximum exigible, ni la surface exacte louée, ni les équipements minimum de confort qui seraient pourtant indispensables, tels que des volets, à fournir par le propriétaire.

Attendu que: la volonté délibérée des bailleurs de ne pas effectuer d' investissements ad minima en faveur du locataire, alors que ce dernier leur a régulièrement versé pendant 14 ans un montant de loyer non négligeable, et que par ailleurs le propriétaire perçoit une supposée confortable retraite de chirurgien, constitue une circonstance aggravante.

Attendu que: par ailleurs, ces loyers sont en constante augmentation annuelle [+ 38% environ depuis notre arrivée, soit à ce jour un loyer de € 603,57 hors charges], sans réel motif, l' absence d' entretien matériel de certaines parties communes et privatives entraînant a contrario pour le locataire la condamnation et la privation partielle ou totale de l' usage de pièces pourtant comprises dans le bail référencé.

Attendu que: il en est ainsi des fuites d' eau diverses et variées provenant de la toiture de l' immeuble, ravagée par les tempêtes des années 1999-2000 et rafistolée dans l' urgence, entraînant la détérioration des papiers peints et des plâtres de notre logement, mais aussi des murs et des poutres situés sous l' avant-toit, qui nécessiteraient la réalisation des travaux urgents réclamés et approuvés par le bailleur pour la énième fois lors de notre dernière rencontre dans l' immeuble, le 28 décembre 2007, après moult visites bavardes et demandes de devis à répétition.

Attendu que: ces manquements de la part des bailleur-propriétaire imposent la mise en place de ratios " loyers exigés / pièces inhabitables en l' état " (hors environnement extérieur " bruits et odeurs "), et donc le calcul d' un pourcentage de dégrèvement déductible en faveur du locataire, dans le cas présent, un taux de dévaluation de: 30 %.

Attendu que: il en est ainsi du changement d' un velux, banale fenêtre de toit disponible dans le commerce courant, de plus de vingt ans d' ancienneté, situé dans la chambre sur mezzanine qui s' impose depuis la même période et dans des conditions identiques.

Attendu que: ces manquements de la part des bailleur-propriétaire imposent la mise en place de ratios " loyers exigés / pièces inhabitables en l' état " (hors environnement extérieur " bruits et odeurs "), et donc le calcul d' un pourcentage de dégrèvement déductible en faveur du locataire, dans le cas présent, un taux de dévaluation de: 80 %.

Attendu que: il en est ainsi de la révision générale de l' installation dans les toilettes de l' appartement, grilles d' aération inefficaces car montées à l' envers, et surtout mécanisme de chasse d' eau obsolète et inutilisable et fixations inexistantes du WC au sol, matériaux peu onéreux auxquels il conviendrait d' ajouter deux ou trois heures de main-d'œuvre, à l' origine d' importantes fuites d' eau incessantes, tant à l' arrivée qu' à l' évacuation.

Attendu que: ces manquements de la part des bailleur-propriétaire imposent la mise en place de ratios " loyers exigés / pièces inhabitables en l' état " (hors environnement extérieur " bruits et odeurs "), et donc le calcul d' un pourcentage de dégrèvement déductible en faveur du locataire, dans le cas présent, un taux de dévaluation de: 80 %.

Attendu que: ce délabrement général a des conséquences jusque sur l' impossibilité d' utiliser la salle de bains et la mezzanine, respectivement à hauteur d' un taux de dévaluation de: 50 % et 80 %.

Attendu que: pour la deuxième fois en quelques années, la porte d' entrée de l' immeuble fut défoncée et la serrure arrachée, probablement par une locataire ayant oublié ou égaré ses clés, le précédent sinistre identique, dont les réparations tarderont pendant au moins une année, ayant eu des répercussions jusque dans la réception du courrier et des colis.

Attendu que: ce litige, que le bailleur et les services postaux refuseront d' assumer en se renvoyant les responsabilités aux dépens du locataire-destinataire, fera par ailleurs l' objet d' une plainte concomitante de notre part à l' encontre de la Poste, demeurée définitivement sans réponse de la part des juridictions limougeaudes.

Attendu que: les charges sont payables en même temps que le loyer et selon les mêmes conditions de l' époque, pour un montant forfaitaire de FRF 570,00 (€ 86,90).

Attendu que: illégalement, ce bail se limite à des généralités nébuleuses, voire abusives, quant à la description de la contre-partie des charges facturées (contrat - pages 5 à 8 - #7/10/12/13), l' opacité des postes constituant par ailleurs le grand principe de " dysfonctionnement " qui semble prévaloir.

Attendu que: alors qu' une régularisation annuelle de ces charges devrait être effectuée par le bailleur lors de l' établissement définitif des comptes et selon un barème encadré par la loi, celui-ci se refusera pendant des années et malgré nos innombrables requêtes, à fournir l' état liquidatif annuel et obligatoire des charges de copropriété, accompagné des justificatifs ad hoc [en particulier les documents relatifs aux anomalies détaillées dans la présente restant en attente de résolution], le seul argument du bailleur étant que les documents en question sont consultables par les locataires au siège de l' agence immobilière.

Attendu que: sous ces prétextes fallacieux, aucune régularisation comptable de ces mêmes charges, en plus ou en moins, n' avait par ailleurs été effectuée depuis plus d' une douzaine d' années, alors que pourtant réparties aux tantièmes elles s' élèvent étrangement à € 86,90 /mois en 1996 pour € 75,00 /mois en 2010.

Attendu que: par ailleurs, ces charges sont en constante augmentation annuelle [+ 23 %!!! en 2010] sans réel motif, l' absence d' entretien matériel de certaines parties communes et privatives entraînant a contrario pour le locataire la condamnation et la privation partielle ou totale de l' usage de pièces pourtant comprises dans le bail référencé.

Attendu que: il en est ainsi du chiffrage et du remboursement des frais d' électricité occasionnés par les travaux effectués dans un logement situé au 2e étage pendant plusieurs semaines à partir d' un branchement sur les communs, la seule réponse du bailleur consistant à minimiser les faits en déclarant qu' il ne s' agissait " que " de travaux de réfection des papiers et des peintures.

Attendu que: il en est ainsi de l' individualisation du relevé annuel des consommations d' eau qui n' a jamais été effectuée, malgré l' attribution initiale et incontestable d' un compteur personnel à chacun des locataires, le bailleur se limitant à répondre que les fonctionnaires du service des eaux préfèrent relever un compteur général plutôt que cinq particuliers.

Attendu que: ces dérives nous vaudront occasionnellement une facture annuelle d' eau de plus de dix mille de feu nos francs, suite au laisser-aller du gérant du magasin du rez-de-chaussée qui avait laissé fuir sa chasse d' eau, totalement inaccessible aux locataires de l' immeuble car située dans l' arrière cour privative.

Attendu que: suite à un incendie criminel ayant endommagé les installations électriques avant notre arrivée dans l' immeuble [feux de poubelles dans le placard des compteurs], et dont certains dommages sont encore visibles faute de restauration, de probables surtensions électriques provoquent une usure prématurée des ampoules, voire l' extinction totale pendant plusieurs mois, en particulier dans les communs, mais également la détérioration définitive d' articles ménagers personnels [à ce jour: un téléphone-fax, un répondeur, un réveil, un aspirateur], ainsi que d' inhabituelles consommations de courant.

Attendu que: devant la fréquence des changements d' ampoules dans les espaces communs et leur inaccessibilité, les divers électriciens en charge de ces menus travaux ne prennent même plus le soin de raccrocher les abats-jours qui s' entassent pèle-mêle dans le couloir.

Attendu que: EDF n' a jamais daigné se déplacer en dépit de nos alertes, sauf à nous facturer lourdement la prestation consistant en un simple contrôle technique, l' unique réponse du bailleur étant de nous recommander de téléphoner à notre fournisseur pour qu' il effectue une vérification.

Attendu que: enfin, la présence persistante d' excréments en juin, juillet et août 2007 dans le couloir d' entrée sera l' occasion de non seulement avoir confirmation de l' entretien approximatif des communs, mais aussi de découvrir que le contrat passé entre le bailleur et l' entreprise de nettoyage avait été rompu depuis plusieurs mois sans déduction de charge en faveur des locataires.

Attendu que: ce prétendu ménage effectué fréquemment dans l' obscurité quasi-totale et sans équipement adéquat se limite essentiellement à balayer les décombres journaliers d' un mur du hall d' accueil dépourvu du revêtement d' un enduit de finition, à la charge du propriétaire.

Attendu que: ces manquements de la part des bailleur-propriétaire imposent la mise en place de ratios " charges exigées / pièces inhabitables en l' état " (hors environnement extérieur " bruits et odeurs "), et donc le calcul d' un pourcentage de dégrèvement déductible en faveur du locataire, dans le cas présent, un taux de dévaluation de: 60 %.

Attendu que: dans l' épais catalogue des réclamations et récriminations, auxquelles le bailleur répond systématiquement par des visites bavardes et des demandes de devis à répétition, figurent également pour mémoire le rétablissement de la réception TV à certains étages, la mise à disposition de l' immeuble d' un ou plusieurs containers à poubelles régulièrement volés, et l' installation d' un interphone, les simples sonnettes couplées à une gâche électrique souvent défaillante contraignant les locataires à descendre pour accueillir leurs visiteurs.

Attendu que: ces manquements de la part des bailleur-propriétaire imposent la mise en place de ratios " charges exigées / pièces inhabitables en l' état " (hors environnement extérieur " bruits et odeurs "), et donc le calcul d' un pourcentage de dégrèvement déductible en faveur du locataire, dans le cas présent, un taux de dévaluation de: 30 %.

Attendu que: en revanche, certains travaux sont subitement engagés, hors de la gestion courante et sans l' accord préalable des locataires, en dépit des coûts d' entretien induits [augmentation de 6,5 %!!! en 2010] forcément à leur charge à court terme: gadget aussi onéreux qu' inutile, consistant en l' allumage automatique d' une veilleuse sous le petit porche de l' immeuble, ce dernier étant pourtant déjà éclairé par un lampadaire public, et accessoirement par le magasin situé au rez-de-chaussée, ou nouvel interrupteur positionné à trois ou quatre mètres d' un précédent dans une partie commune le plus souvent infréquentée, en réalité, un corridor faisant l' objet d' un droit de passage accordé au même commerce du rez-de-chaussée.

Attendu que: a contrario, l' illumination fréquente et ininterrompue du couloir des compteurs, voire de l' ensemble de la cage d' escalier, par oubli d' extinction ou/et blocage des interrupteurs, nécessiterait une révision complète du système d' allumage et de son usage à bon escient.

Attendu que: une opération surprise de dératisation a eu lieu récemment, sans discussion préalable, pour pallier probablement au manque d' entretien de l' arrière-cour, dont le nettoyage fut même effectué un jour par les voisins de l' immeuble mitoyen excédés par l' envahissement de leur propriété par la végétation en provenance de cet endroit.

Attendu que: cette gestion calamiteuse a pour conséquence immédiate et visible la dévalorisation de l' ensemble de l' immeuble (plus d' isolation thermique ni phonique) et l' étrange disparition de tout locataire des lieux.

Attendu que: si cela s' avérait encore nécessaire, l' insincérité des comptes présentés par l' agence immobilière confirme le bien fondé de nos récriminations matérielles et financières, et constitue des circonstances aggravantes relevant d' un contrôle judiciaire plus approfondi de la comptabilité de l' agence immobilière et de ses réelles motivations professionnelles.

Attendu que: l' obscurantisme de cette comptabilité autorise le mélange fallacieux des frais d' entretien à la charge des locataires et des fonds nécessaires aux investissements par le propriétaire, ainsi que la confusion entre les droits et devoirs des locataires de l' immeuble et ceux du gérant du magasin faussement indépendant situé au rez-de-chaussée.

Attendu que: avisée par des " moyens détournés " des risques judiciaires encourus, l' agence immobilière tentera dans l' urgence de rectifier a posteriori certaines des nombreuses dérives dénoncées par le plaignant.

Attendu que: il en est ainsi de la comptabilisation hasardeuse de régularisation des charges effectuée avec quatre ans de décalage, sans paiement d' intérêts de retard en faveur du locataire.

Attendu que: il en est ainsi de la comptabilisation hasardeuse de redditions des charges [Larousse: " actions de rendre "] enregistrées au débit, en place du crédit, du compte du locataire.

Attendu que: cette régularisation comptable de circonstances sur la période 2007-2009 n' est que partielle, les années 1998 à 2007 n' ayant fait l' objet à ce jour d' aucun réajustement.

Attendu que: il en est ainsi de la comptabilisation hasardeuse de loyers et charges (€ 345,37/ € 353,13 / € 603,57) déjà payés en leur temps et heure, et plus généralement d' autres sommes indues, en réalité des ponctions sans préavis sur le dépôt de garantie afin de récupérer des frais réclamés par l' agence immobilière au gré de ses humeurs et de ses dépressions comptables à combler.

N' ayant pas l' opportunité présente ou à venir, de rencontrer personnellement Madame Liliane Bettancourt, Monsieur ou Madame Woerth Eric, ou le procureur en charge des dossiers, ni aucune autre prétendue élite corrompue de la fonction publique et privée, nous vous remercions de la bienveillante attention que vous voudrez bien accorder au respect de nos droits face à ces bailleurs, dont l' inertie passive s' avère parfois accompagnée de réflexions et d' initiatives désobligeantes, souvent teintée de cynisme, jusqu' à essayer à plusieurs reprises de faire jouer abusivement l' assurance habitation des locataires pour la prise en charge de travaux lui incombant.

Dire que: il ne suffit pas que l' agence immobilière fasse précéder ses courriers de la mention passe-partout et éculée " sauf erreur de notre part " pour s' exonérer de ses responsabilités dans l' emploi maintes fois réitéré d' une forme astucieuse et d' un fond mensonger rendant sa comptabilité inextricable.

Dire que: alors que le locataire a depuis fort longtemps marqué son accord pour payer les loyers et les charges sous réserve que l' agence immobilière en justifie l' existence et les paiements préalablement effectués, il conviendra à la Cour de s' interroger sur les raisons pour lesquelles les bailleurs n' ont jamais mis en œuvre la caution solvable détenue en garantie complémentaire de l' exécution de ces obligations.

Dire que: dans ce contexte, la probité des présents bailleurs en particulier, et des agences immobilières en général, devra être étroitement examinée, une récente étude de la DGCCRF, dénonçant les pratiques abusives du secteur, les agents immobiliers étant particulièrement visés, avec un taux d' infractions de 77,5 %, qui touche souvent des pratiques graves de nature pénale justifiant une transmission en justice, et soulève concomitamment la question du pouvoir de contrôle des propriétaires et des locataires sur leur action.

Constater: par le jeu de nombreux articles du contrat, y compris les conditions générales et les clauses particulières, le non-respect du bail d' habitation par l' agence immobilière et le propriétaire.

Constater: la non-régularisation par l' agence immobilière, malgré diverses relances amiables effectuées par le locataire depuis l' année 2007, des loyers et des charges litigieux prenant en compte le principal de créance, les minorations de créances et les acomptes versés.

Ordonner: l' exécution provisoire du jugement à intervenir, dont la mise en conformité par l' agence immobilière de ses actions et de sa comptabilité avec les normes couramment admises et reconnues dans ce secteur professionnel, sans possibilité de recours.

Condamner: conjointement le propriétaire des lieux et l' agence immobilière au paiement du principal détaillé sur les fiches loyers et charges annexées, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, sommes auxquelles se rajoutent les frais de procédure, ainsi que les entiers dépens de l' instance et de ses suites, et le cas échéant le coût des actes à signifier dans le cadre des mesures conservatoires qui seront prises sur les biens et valeurs mobilières des prévenus, soit un total général de € 9.500,00.

Sous toute réserve de nouvelles péripéties commerciales ou judiciaires.

Correspondances [Annexe 4]

Correspondances [Annexe 4]

 Vous pouvez nous joindre par au (33) 613 27 32 83

Retour à l' accueil

Création 08/2010 Précédentes mises à jour 09, 10, 11, 12/2010, 01, 02, 03, 04, 05, 06, 07, 08, 09, 10, 11, 12/2011, 01, 02, 03 et 04/2012 Dernière mise à jour 05/2012